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TIPP DER REDAKTION

Mietvertrag

Als Mietvertrag wird ein Vertag zwischen zwei Parteien zur Überlassung einer Sache gegen Entgeltzahlung beschrieben. Im Falle eines Mietvertrages über eine Wohnung oder ein Haus schließt der Vermieter mit dem Mieter der Sache einen Mietvertrag gegen monatliche Zahlung ab. Die Höhe dieser Zahlung, die Miete, wird vertraglich festgehalten. Je nach Nutzungszweck der gemieteten Sache muss der Mietvertrag an das Mietrecht (§ 535 - § 580a BGB) angepasst und zugeordnet werden: Wohnzweck, Gewerbe, Pacht oder bewegliche Sache.

Der Gewerbemietvertrag bescheinigt eine Übergabe eines Grundstücks oder Räumlichkeiten, die nicht zu Wohnzwecken, sondern zur gewerblichen Zwecken genutzt werden.

Wohnraummietvertrag

Ein Wohnraummietvertrag wird immer dann abgeschlossen, wenn es sich um ein Mietverhältnis über ein Haus oder eine Wohnung handelt, in dem der Mieter ausschließlich wohnen will, und das Objekt nur zu privaten Zwecken nutzt.

Ein Wohnraummietvertrag beschreibt aber auch die Nutzung von Räumlichkeiten zur Untermiete oder Wohnen auf Zeit, sowie als Herberge.

In ihm werden alle Rechte und Pflichten beider Parteien, des Vermieters und des Mieters, dargelegt. Beispielsweise kann die Hausordnung, also bspw. wie oft der Mieter Treppenhaus und Keller putzen muss, oder wann er für das Bereitstellen der Mülltonnen zuständig ist, die Gartenpflege sowie die Nutzung der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten (falls sich mehrere Mieter im Mietobjekt befinden) festgelegt werden.

Im Mietvertrag stehen in der Regel auch Bedingungen für die Haustierhaltung. Damit der Mieter ein Haustier halten darf, bedarf es des Einverständnisses des Vermieters, wobei ein pauschales Verbot unzulässig ist. Beispielsweise sind Kleintiere wie Ziervögel, Fische oder Kaninchen in jedem Fall erlaubt. Besitzt der Mieter jedoch ohne das Wissen des Vermieters ein unerlaubtes Tier, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.

Vermieter

Damit ein Vermieter einen rundum korrekten und rechtlich abgedeckten Mietvertrag erstellen kann, findet er in §§ 305-311a BGB genaue Vorschriften für die Gestaltung eines Mietvertrages.

Ein Mietvertrag muss alle Paragraphen abdecken, damit keine Zweifel entstehen und jede Frage rechtlich beantwortet werden kann.

Mit Unterschrift des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter folgend dem Mieter das vermietete Objekt so zu überlassen wie vertraglich beschrieben wurde. Das Einkommen, das der Vermieter aus der Mietsache zieht, ist steuerpflichtig. Nach Schlüsselübergabe des Mieters bei Verlassen eines Mietobjekts ist der Stand der Mietsache sofort zu prüfen und Mängel umgehen zu melden. Wurde das Objekt nicht wie im Vertrag vereinbart verlassen, muss der ehemalige Mieter für eventuelle Schäden haften. Dafür kann der Vermieter die bei Einzug gezahlte Kaution des Mieters kürzen.

Mieter

Durch die Unterschrift des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter die Mietsache mit Bedacht zu behandelt und eine monatliche Miete an den Vermieter zu zahlen. Während der Vertragslaufzeit werden Zwischenlesungen an Messgeräten durchgeführt, die die Nebenkosten des Mieters belegen. Diese abgelesenen Daten sind dem Vermieter für die Berechnung ebendieser Nebenkosten zu übermitteln.

Ebenso wird vertraglich vereinbart wie der Mieter das Mietobjekt zu verlassen hat. Bei der Schlüsselübergabe ist die Mietsache sauber und geräumt zu hinterlassen. Jegliche Mängel oder Schäden sind dem Vermieter auch schon während des Mietverhältnisses umgehend mitzuteilen. Für Schäden, die nicht mitgeteilt wurden, muss der Mieter selbst aufkommen.

Miete

Gemäß dem Preisindex für Miete, der vom Statistischen Bundesamt für private Haushalte berechnet wird, kann die Miete für Mietobjekte gesetzt werden. Steigt der Index, steigt auch die monatliche Entgeltzahlung des Mieters an den Vermieter. Der Vermieter muss dem Mieter diese Erhöhung schriftlich darlegen, worauf der Mieter im übernächsten Monat den erhöhten Betrag entrichten muss. Diese Form der Miete nennt sich Indexmiete.

Die Staffelmiete hingegen sieht eine, vertraglich vereinbarte, stetige Erhöhung der Miete vor. Bei beiden Formen jedoch muss die Miete für mindestens ein Jahr gleich bleiben.

Der Vermieter hat auch die Möglichkeit die Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete zu setzen. Besteht ein Mietvertrag, in dem die Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart wurde, kann der Vermieter die Miete nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angleichen.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist zulässig, damit der Vermieter sich neuen wirtschaftlichen Gegebenheiten anpassen kann. Der Mietvertrag wird bei zulässigen Mieterhöhungen automatisch abgeändert. Zulässig sind alle Erhöhungen aufgrund von Modernisierung, steigenden Kosten oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Mieterhöhung im letzten Falle muss immer gerechtfertigt werden.

Eine Ankündigung über die bevorstehende Mieterhöhung ist jedem Mieter schriftlich und einzeln mitzuteilen. Innerhalb von zwei Monaten muss der Mieter dieser Ankündigung zustimmen oder darf bei Erhöhung wegen Modernisierung von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Der Vermieter hat das Recht eine Zustimmung einzuklagen, falls der Mieter der Ankündigung nicht zustimmt.

Nach einer Mieterhöhung aufgrund oben genannter Faktoren muss der Mietpreis für 15 Monate gleich bleiben und darf in den nächsten drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden.

Mietkaution

Bei Einzug des Mieters verlangt der Vermieter in der Regel eine Kaution von bis zu drei Kaltmieten. Diese Mietkaution dient als Absicherung für den Vermieter und wird vertraglich festgehalten. Zieht der Mieter aus dem Mietobjekt aus, erhält er, sofern er die Mietsache gemäß vertraglichen Regelungen sauber, geräumt und ohne Schäden hinterlässt, die gesamte Kaution zurück. Sind während der Vertragslaufzeit Schäden entstanden, die dem Vermieter nicht gemeldet wurden, kann dieser die Kosten für die Schadensbeseitigung von der Mietkaution abziehen.

Mietminderung

Bei Makeln an der Mietsache, die dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht dargelegt wurden, oder die mit der Zeit ohne das Verschulden des Mieters entstanden sind, hat der Mieter das Recht die Miete selbstständig zu kürzen, sofern keine wohnverbessernden Maßnahmen getroffen werden nachdem der Vermieter unverzüglich informiert wurde. Dann ist nämlich der Vertrag unter abgemachten Konditionen nicht mehr gültig. Das Recht, bei erheblichen Mängeln ohne Zustimmung des Vermieters die Miete zu kürzen kann vertraglich nicht gelöscht werden. Abzumessen ist die Höhe der Abzüge von der Bruttomiete an bisherigen Gerichtsurteilen. Bei zu hohen Abzügen kann der Vermieter eine Mietzinsklage einholen. Ein Recht auf Kündigung des Mieters hat der Vermieter nicht. Der Mieter sollte jedoch alle Mängel durch Fotos belegen.

Nebenkosten

Die Nebenkosten errechnen sich aus den Kosten für das Heizen, den Wassergebrauch, die Müllabfuhr, die Straßenreinigung und eventuelle Gärtner oder Hausmeister sowie die Gebäudeversicherung.

Während die Kaltmiete allein für die Räumlichkeiten gilt, ist die Warmmiete die Kaltmiete plus die Nutzung, den Nebenkosten.

Durch Vorauszahlungen werden sie in einem monatlichen ungefähren Betrag festgehalten und jährlich genau berechnet. Durch die jährliche Nebenkostenabrechnung kann der Mieter seinen Gebrauch genau nachvollziehen und erhält überschüssige Zahlungen zurück oder muss bei zu niedrigen Zahlungen nachzahlen.

Kündigungsfristen des Mietvertrages

Gemäß § 573c Abs.1 BGB hat der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende.

Vermieter haben gegenüber ihren Mietern andere Kündigungsfristen, und müssen kürzere Kündigungsfristen auch bei veralteten Verträgen anpassen. Längere Fristen hingegen würden beibehalten.

Kündigungsfrist für den Vermieter

Mietdauer Kündigungsfrist
Bis 5 Jahre 3 Monate
Ab 5 Jahren 6 Monate
Ab 8 Jahren 9 Monate

Kündigung von Seite des Vermieters

Die Kündigung eines Mietvertrages von Seite des Vermieters kann infolge von Abmahnungen oder aufgrund von Eigenbedarf eingereicht werden.

Abmahnung an den Mieter

Mit der Abmahnung fordert der Vermieter den Mieter auf ein bisheriges Fehlverhalten zu unterlassen. Geht der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er das Mietobjekt nachweislich für eigene Zwecke braucht. Familienzuwachs, eine neue Lebenspartnerschaft, die Nutzung der Mietsache als Alterswohnsitz oder gesundheitliche Faktoren sind plausible Gründe die eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen. Der genaue Grund muss dem Mieter ausführlich beschrieben werden, um die Sachlage zu klären. Der reine Wunsch die Mietsache selbst zu nutzen reicht nicht als Kündigungsgrund aus. So soll dem Mieter sichergestellt werden, dass der Vermieter ihn nicht einfach rauswerfen kann um das Mietobjekt anschließend an jemand anders zu vermieten oder zu verkaufen. In diesem unzulässigen Fall wäre der Vermieter verpflichtet dem Mieter Schadensersatz zu leisten.

Eine Klausel gegen Kündigung wegen Eigenbedarf kann bei Vertragsabschluss in den Mietvertrag mit aufgenommen werden.