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Mietminderung

Es kann viele Gründe für eine Mietminderung geben. Welche Mängel im Einzelnen zur Minderung der Miete berechtigen ist aber nicht immer ganz einfach zu beurteilen. Mieter und Vermieter erhalten in diesem Artikel umfassende Informationen über diese Mängel und wie sie beim Auftreten der Mängel richtig reagieren.

Unter einem Mangel an der Mietsache versteht man Gebrauchsbeeinträchtigungen, die durch eine fehlerhafte Beschaffenheit der Mietsache hervorgerufen werden. Die Mietminderung kann der Mieter ab dem Auftreten des Mangels geltend machen, so lange, bis der Mangel beseitigt wurde. Das vorbehaltlose Weiterzahlen der Miete führt zunächst erst einmal zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters und berechtigt den Mieter zur Aufrechnung des Minderungsbetrages mit der nächsten Miete. Insbesondere deshalb, weil die Miete ja im Voraus fällig ist und der Mangel zum Zeitpunkt der Mietzahlung möglicherweise noch gar nicht aufgetreten ist. Eine fortdauernde vorbehaltlose Weiterzahlung der vollen Miete verwirkt allerdings nach längerer Zeit die Minderungsbefugnis.

Höhe der Mietminderung

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 536 Absatz 1 die Höhe der Mietminderung. Dort heißt es, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete gänzlich befreit ist wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Eine eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit berechtigt den Mieter die Miete "angemessen" herabzusetzen. Unerhebliche Mängel, die schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden können, schließen eine Mietminderung aus.

Minderungsgründe und Minderungsquote

Die nachfolgend genannten Minderungsgründe und -quoten sind verschiedenen Gerichtsurteilen entnommen und bieten einen ersten Anhaltspunkte für die Höhe einer möglichen Minderung durch die Mieter. Dies sind jedoch nur Beispiele, die nicht rechtsverbindlich sind. Im Einzelfall ist eine andere Beurteilung durch die Gerichte möglich.

Minderungsgrund Minderungsquote
Asbest mit Gesundheitsgefahr 50%
Gerüche im Bad 7%
Warmwasserboilerausfall im Bad 15%
unbnutzbare Badewanne oder Dusche 15-20%
Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück 30%
Bauarbeiten im Haus mit erheblichen Beeinträchtigungen 80%
Bordell im gleichen Haus 10%
Bordell in der Nachbarschaft 10-30%
Längerer Fahrstuhlausfall 10-20%
Fernsehempfang schlecht 10%
Formaldehydbelastung 25%
Gerüst vor der Wohnung 10%
Hauseingangstür defekt 3%
Heizungsausfall im Winter 50-100%
Klingel defekt 3%
Kinderlärm zur Ruhezeit 10%
laute Knackgeräusche der Heizung 10%
laute Musik / Lärm aus Nachbarwohnung 50%
Lärmbelästigung durch Straßenbauarbeiten 15%
Diskothekenlärm 30%
Schimmel 5-100%
Stromausfall 100%
Trittschall 5-15%
Ungeziefer 10-20%
Wasserschaden 5-50%
WC unbebutzbar über längere Zeit 80%

So reagieren Mieter bei Mängel an der Mietsache richtig

Hat die Mietsache Mängel, so steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. Der Mieter hat dabei lediglich die Verpflichtung den Mangel gegenüber dem Vermieter aufzuzeigen, weitergehende Pflichten des Mieters bestehen nicht. Die Mietminderung als solches muss nicht separat aufgezeigt werden. Zeigt der Mieter den Mangel jedoch nicht an, kann der Vermieter auch keine Abhilfe schaffen und der Mieter verliert die Minderungsbefugnis. Gleiches gilt, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, denn auch bei Verschuden des Mieters scheidet die Mindrungsbefugnis aus.

So reagieren Vermieter bei Mietminderung richtig

Ein Anruf des Mieters beim Vermieter genügt bereits seiner Anzeigepflicht. Der Vermieter ist dann im Zugzwang den Mangel umgehend zu beseitigen. Kann der Vermieter den Mangel nicht selbst beheben, ist er berechtigt den Handwerker für die Mängelbeseitigung auszuwählen und zu beauftragen. Nur wenn der Vermieter nach Aufforderung und Fristsetzung des Mieters der Mängelbeseitigung nicht nachkommt darf der Mieter selbst einen Handwerkder mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten an den Vermieter weitergeben. Zieht der Mieter ohne vorherige Mängelanzeige etwas von der Miete ab, liegt ein Ausschlussgrund vor warum der Mieter die Miete nicht mindern darf oder zieht er zuviel ab, fordern Sie als Vermieter den Mieter auf den unberechtigterweise gekürzten Betrag nachzuzahlen.

Achtung: Als Vermieter haften Sie für Mängelfolgeschäden, deshalb sollten Sie im Falle eines aufgezeigten berechtigten Mangels schnell handeln!